【注文住宅検討メモ】土地探しが実はいちばん難しい。土地探しの4つのコツ。
注文住宅ということで、どんな家を建てるかということばかり考えて来たんだけど、ここへ来て感じるのは…土地探しが無理ゲーすぎるってこと！
自分としては、家そのものも大事だけど、それ以上に、窓の外に何が見えるか、窓を開けてリラックスできるかが大事。窓の外がすぐお隣さんの壁とか、お向かいさんと目が合うとか、通行人が除きこんでいくとか、車通りがうるさいとか、ぜんぶあり得ない！
（ちなこれ全部実話。山ほど内覧してきた物件であったこと。地方だとまだいいのかもしれませんが、首都圏でそういう条件をクリアする土地に全然巡り会わないんです。
その1 百合ヶ丘駅徒歩10分 500平米1000万円
500平米！そしてやすっ！形は三日月みたいでヘンだけど、とにかく広いんだし工夫のしがいがあるじゃないか！望むところですよ！と思って実際に行ってみると、山の斜面が崩れたような荒れ地で、宅地整備されていない。不動産屋の担当によると、家が建てられない部分が多く（傾斜部分が多い）、さらに擁壁工事だけで500万円、地盤改良、外構あわせて300万円。広いだけに外周部分が長く、やたらコストがかかると。
そんな話を現場でしていると、ご近所さんの視線を感じる…どうやらこのあたりは平均年齢が高そうだ。世代や家族構成が違うと、共通理解や価値観にギャップがあって苦労する、って誰かが言ってたっけ…
その2 玉川学園前駅徒歩18分 150平米800万円
ここは宅地造整地だし、正方形で北側道路、ちょっと駅から遠いけど、安いし良いんじゃない？という事で見に行ったところ…どうもじめじめした雰囲気。そういえば地名に「池」がついてますな。水辺でよく見かける感じの雑草が青々と生い茂っております。
いちおう分譲区画なので、電気ガス水道の敷設はそのまま使えるみたいなんですけど、古い分譲地なので道路幅がやたらと狭く、そのせいか暗くて日当たりが良くない。訪問した午後2時ですでに影に入っており…
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その3 鶴川駅徒歩15分 130平米1200万円
駅からばっちりのフラットアプローチ、そして歩車分離もされていて安心して歩けますな。周りは比較的店もあってそこそこ明るいし、悪くないじゃないか！と思ったのだが、なぜか蚊が多い、そして虫も多い。うむ。よく見るとすぐ横に用水路があります。ここで極端に虫がダメな嫁のNGが。用水路って夏はにおうこともあるし、致し方なしか。
その4 こどもの国駅徒歩10分 180平米1000万円
コレ駅から近いしめっちゃ良いんじゃない！と勢い込んで見に行ったところ、なぜかほんのりとクサイ。不動産屋いわく、実は汲み取り式なんだと！「じっさい汲み取り作業自体は平日にしますし、普段住んでる分にはそんなに気になりませんよ」ってすでに気になってるんですけど！
土地が見つからないのにはワケがある
ちょっと極端な体験談を挙げてみましたが（実話ですけどね）、ここまでじゃなくても、旗竿地でクルマが入らないとか、お隣さんと境界線が曖昧でトラブル含みとか、そんなのはザラにありました。もちろん、もうちょっとお金を出せば、きちんとした土地があるのかもしれませんが、そういう土地は往々にして新築一戸建て建売物件と、相場的にはあんまり変わらないくらいの値段で売ってたりするわけで。
で、なぜこうも土地が見つからないかというと、そもそも消費者市場に出る前に買い付けられちゃってるからですな。そもそも宅地に使える土地は決められた一定のエリアしか無いわけですが（コスト的にという意味ではなく法的に。用途地域というものが地方自治体によって定められています。詳しくはこちら）、そのなかで出物があった場合、まず大きい区画はマンションか大規模分譲地として大手デベロッパーがB2Bで直接買い付け、10棟前後から以下の区画の土地はパワービルダーが買い付けます。
その結果残るのは、宅地としては扱いにくいと判断された残りものの土地。旗竿地や傾斜地、低湿地、古家が残った物件などなど。一般消費者がSUUMOで探せる土地というのは、そういう物件が多いわけです。となると、地盤改良や擁壁工事、古家の解体などなど、数百万円かかっても不思議ではありません。
家より先にまずは土地！土地探しのコツ
そして注文住宅の極意をここに来て痛感しました。注文住宅を考えるなら、まずは気に入った土地があることが必須条件。ハウスメーカー探しより、土地探しのほうがぜんぜん無理ゲーってことです。
そんな無理ゲーをクリアするコツとしていくつか挙げてみます。
- ハウスメーカーよりまず気に入った土地を探すこと
- 土地物件を探すだけじゃなく、古家を壊す前提で家付き物件にもあたること
- 一般的に不利な旗竿地や傾斜地も、工夫を楽しむくらいのキモチで積極的に見に行くこと
- 分譲区画の物件はいろいろ整っていてラクだし当たり物件が多い
分譲地はそもそも周辺道路や公園などもあわせて再開発されているので、住環境が整っていること、そもそも宅地なので付帯費用が抑えられること、外構も整備済みだったりするケースがあります。
でも一点だけ注意すべきなのは、分譲地全体がきちんと新陳代謝していることが必須です。周りに建て替えた家があるか、歩道や公園がメンテナンスされているかなどです。実際に行ってみると雰囲気ですぐ分かるんですけど、世代交代が進んでいない分譲地は、建て替えた家は少ないですし、もちろん高齢化もしています。そういう中に入居するということは、世代間ギャップに苦しむリスクがあるということです。
建て売り一戸建てのコスパが異常
自分としては「窓を開けてリラックスできるリビングのある家」が条件であり、それが実現できる土地を探しているわけですが、土地と建物で予算3000万円という制限の中では、納得できる土地が見つかる気がしない。逆に、パワービルダーの新築一戸建てという選択肢の合理性がハンパないわけでして。選択肢も多いし総額で安いし仕様も良い。家以外の、擁壁とか外構とか古家解体とか電気ガス水道の敷設とか、余計なことはぜんぶ解決済み。参りましたなこれは。
次回、ついに条件にマッチした有力物件が浮上。重大な決断を迫られることになります。
