値下がりしにくいマンション、4つの特徴
マンションか一戸建てか、どちらにするか悩んでいた時に、マンションの資産価値について調べたことがありました。マンションは土地の価値がほぼ無く、建物の価値が値段を決めること。そして、ハードウェアとしての建物は、どのマンションも大きな差はなく、むしろ立地の良さなど、ハードウェア以外の付加価値で値段が決まる、ということが分かりました。
ではハードウェア以外の付加価値とはなにか。本を読み漁ったり不動産屋さんにヒアリングしたりして得た情報をまとめてみました。
1．駅近であること。できれば徒歩7分以内。
これはもっとも重要な要素です。実際に利便性が高いのはもちろん、駅からの徒歩時間で値段が決まる、ということがすでに既成事実化しているからです。不動産コンサルタントの沖有人氏は「徒歩7分以内が条件」と言います。また、不動産検索サイトでは「10分以内」という検索をする場合が多いので、「できれば7分以内、最低でも10分以内」ということが一応の線引きになるでしょう。
2. 再開発エリアであること
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再開発エリアは、スーパーやクリニック、大規模なものだと小中学校までそろうため、駅まで行かなくても、近隣に生活導線がまとまっている場合があり、駅から10分以上でも値崩れしにくいケースがあるようです。
また個人的には、再開発エリアは歩車分離がきちんとしていて、多少駅まで距離があっても、広い歩道が用意されていて歩きやすく、子供を安心して送り出せるというメリットを感じました。
私が知っているエリアでは、多摩ニュータウンの多摩センター駅近辺、京王線の若葉台駅周辺、横浜港北のセンター北・センター南近辺、相鉄いずみ野線の緑園都市駅近辺、千葉の海浜幕張駅周辺、つくばエクスプレスの流山おおたかの森、柏の葉キャンパス周辺、埼玉の浦和美園駅や、さいたま新都心駅周辺などなど。そのほかにも再開発エリアはいろいろあるので、以下のようなサイトで調べてみるといいかもしれません。
3. 大規模ショッピングモールに近いこと
関東の例で言うと、ららぽーとやイオンの近くに大規模マンションが分譲されているケースがあり（ららぽーと横浜や越谷レイクタウンなど）、これらのマンションは値崩れしにくいと言われています。ショッピングモールでは買い物や食事、ちょっとしたイベントなどもあり、充実した週末が送れる、というイメージですね。
4. 管理が行き届いていること
これは新築の場合は見極めが難しいですが、中古で買う場合はチェックしたいところ。よく言われるのは、植栽の手入れやゴミ捨て場、駐輪場、住民向けの掲示板などが乱雑になっていないかどうか、という点です。
また個人的な体験として、いちど内覧したマンションで見かけたのですが、週末に住民向けのイベントをやっており、マンション内のコミュニティがとても雰囲気が良いのを感じました。手作りのピザやアイスクリーム、的あてなどの出店が出ており、100円で楽しめました。こういう物件なら、住民同士のコミュニケーションがよく、自浄作用が働いて、共有施設もキレイに保たれるのかな、と感じました。
まとめ
駅から近いのはもちろん重要ですが、多少駅から遠くても上記のような付加価値があれば値崩れしにくいということですね。個人的には、再開発エリアはとても魅力的です。子供にとって安全な街というのは子育てファミリーにとっては大事なことだと思います。
